Dynamiczny rozwój sektora e-commerce oraz coraz większe zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe i dystrybucyjne sprawia, że rynek nieruchomości logistycznych w Polsce przechodzi intensywny rozwój. W dzisiejszym artykule analizujemy nowoczesne centrum logistyczne zlokalizowane w okolicach Wrocławia, rozpatrując jego potencjał inwestycyjny oraz użytkowy.

Lokalizacja i dostępność komunikacyjna

Analizowany obiekt znajduje się w podwrocławskiej miejscowości Pietrzykowice, przy węźle autostrady A4 (Wrocław Południe), zaledwie 15 km od centrum miasta. Lokalizacja ta oferuje szereg strategicznych korzyści:

• Bezpośredni dostęp do autostrady A4 (wschód-zachód)
• Bliskość drogi ekspresowej S8 (Wrocław-Warszawa)
• Odległość 20 km od Portu Lotniczego Wrocław-Strachowice
• 25 km do terminalu kontenerowego PKP Cargo
• Możliwość sprawnej dystrybucji w promieniu 100 km obejmującym 3,5 mln mieszkańców
• Bliskość aglomeracji wrocławskiej zapewniająca dostęp do pracowników

Ocena lokalizacji logistycznej: 5/5

Specyfikacja techniczna

Centrum logistyczne składa się z trzech budynków o łącznej powierzchni 85 000 m², z możliwością ekspansji o dodatkowe 40 000 m². Obiekty zostały wybudowane w latach 2019-2021 zgodnie z najnowszymi standardami dla nieruchomości tego typu.

Kluczowe parametry techniczne

• Wysokość składowania: 12m (clear height)
• Nośność posadzki: 7 ton/m²
• Siatka słupów: 12m x 24m
• Bramy dokowe: 1 na każde 800 m² powierzchni magazynowej
• Bramy wjazdowe z poziomu zero: 1 na każde 8000 m²
• Oświetlenie LED z czujnikami ruchu i natężenia światła
• Ogrzewanie gazowe z możliwością utrzymania min. 18°C przy -20°C na zewnątrz
• System DSO (detekcji i sygnalizacji ognia) oraz tryskaczowy ESFR
• Powierzchnie biurowe stanowiące ok. 5-7% całkowitej powierzchni

Infrastruktura zewnętrzna

• Plac manewrowy o głębokości 35m
• Miejsca parkingowe dla 300 samochodów osobowych
• Parking dla 80 ciężarówek
• Pełne ogrodzenie terenu
• Monitoring CCTV i kontrola dostępu 24/7
• Zbiorniki retencyjne na wody opadowe

Ocena specyfikacji technicznej: 4.5/5

Elastyczność i możliwości adaptacji

Jedną z kluczowych zalet analizowanego centrum jest jego elastyczność w kontekście możliwości dostosowania do różnych modeli biznesowych:

• Możliwość najmu od 2 500 m² do całego kompleksu (85 000 m²)
• Opcje dzielenia przestrzeni na moduły dostosowane do potrzeb najemców
• Możliwość instalacji dodatkowych bram dokowych
• Przygotowanie pod instalacje chłodnicze (do 5000 m²)
• Przestrzeń cross-dockingowa w jednym z budynków
• Możliwość przystosowania do standardów FMCG, e-commerce, lekkiej produkcji
• Opcje rozbudowy powierzchni biurowej i socjalnej

Ocena elastyczności: 4.5/5

Efektywność energetyczna i certyfikacje

Obiekty zostały zaprojektowane i zrealizowane z uwzględnieniem najnowszych trendów w zakresie zrównoważonego budownictwa:

• Certyfikacja BREEAM na poziomie Very Good
• Oświetlenie LED z systemami sterowania inteligentnego
• Zwiększona izolacja termiczna ścian i dachu
• System BMS (Building Management System) optymalizujący zużycie energii
• Panele fotowoltaiczne na dachu o mocy 500 kWp
• Pompy ciepła wspomagające ogrzewanie części biurowych
• System odzysku wody deszczowej do celów gospodarczych
• Stacje ładowania pojazdów elektrycznych

Rozwiązania te nie tylko zmniejszają ślad węglowy obiektu, ale również znacząco redukują koszty eksploatacyjne dla najemców, co w dłuższej perspektywie przekłada się na wymierne oszczędności.

Ocena efektywności energetycznej: 4.5/5

Warunki komercyjne i finansowe

Analiza warunków najmu i potencjału inwestycyjnego:

Stawki czynszu

• Powierzchnie magazynowe: 3,80-4,20 EUR/m²/miesiąc
• Powierzchnie biurowe: 9,50-10,50 EUR/m²/miesiąc
• Opłaty eksploatacyjne: 1,10-1,30 EUR/m²/miesiąc

Struktura umów

• Standardowy okres najmu: 5-7 lat
• Możliwość umów krótkoterminowych (min. 2 lata) z premią cenową
• Indeksacja roczna o wskaźnik HICP dla strefy euro
• Kaucja: równowartość 3-miesięcznego czynszu lub gwarancja bankowa

Analiza inwestycyjna

Z perspektywy potencjalnego inwestora, obiekt przedstawia następujące parametry:

• Szacunkowa wartość całego kompleksu: ok. 75-85 mln EUR
• Aktualny poziom komercjalizacji: 92%
• Średni okres pozostały do zakończenia umów najmu (WAULT): 5,8 lat
• Stopa kapitalizacji (yield): 5,8-6,2%
• Stabilny cashflow z uwagi na długoterminowe umowy z renomowanymi najemcami

Ocena parametrów finansowych: 4/5

Perspektywy rozwoju i potencjał rynkowy

Analiza centrum logistycznego nie byłaby kompletna bez uwzględnienia szerszego kontekstu rynkowego i perspektyw rozwojowych:

• Region Wrocławia konsekwentnie umacnia swoją pozycję jako jeden z kluczowych hubów logistycznych w Polsce
• Rozwój infrastruktury drogowej (planowane rozbudowy A4 i S5) dodatkowo zwiększy atrakcyjność lokalizacji
• Rosnące znaczenie logistyki ostatniej mili zwiększa zapotrzebowanie na obiekty położone blisko aglomeracji
• Trend nearshoring (przenoszenie produkcji bliżej rynków zbytu) sprzyja rozwojowi obiektów typu light industrial
• Dostęp do wykwalifikowanej kadry dzięki silnym ośrodkom akademickim (ponad 100 tys. studentów we Wrocławiu)

Potencjalne ryzyka:

• Rosnąca konkurencja ze strony nowych inwestycji w regionie
• Presja na wzrost płac w sektorze logistycznym
• Możliwe spowolnienie gospodarcze wpływające na sektor e-commerce

Ocena perspektyw rozwojowych: 4.5/5

Podsumowanie

Analizowane centrum logistyczne pod Wrocławiem to obiekt o ponadprzeciętnych parametrach, który łączy doskonałą lokalizację z nowoczesną infrastrukturą techniczną i zrównoważonymi rozwiązaniami. Kompleks jest szczególnie atrakcyjny dla:

• Operatorów logistycznych obsługujących region południowo-zachodniej Polski
• Firm e-commerce z uwagi na możliwość sprawnej dystrybucji "ostatniej mili"
• Przedsiębiorstw produkcyjnych poszukujących zaplecza magazynowego z opcją lekkiej produkcji
• Inwestorów instytucjonalnych szukających stabilnych aktywów z przewidywalnym zwrotem

Biorąc pod uwagę wszystkie analizowane aspekty, centrum logistyczne pod Wrocławiem zasługuje na wysoką ocenę jako obiekt spełniający najnowsze standardy rynkowe i odpowiadający na aktualne trendy w logistyce i handlu elektronicznym.

Łączna ocena: 4.5/5